案情摘要：

2009年底，村企A与公司B签订《商铺租赁合同》，约定公司B承租8000m2，租赁期限为15年，其中《商铺租赁合同》第十二条第3款约定：承租方若未按约定提前交付租金15日以上的，出租方可以不经任何督促，而以书面通知承租方的方式解除本合同，通知送达承租方之日即为合同解除日。

2010年初，公司B与超市C签订《租赁合同》，公司B转租其中的7000 m2给超市C，租赁期限为10年。

三方在承租期内的前6年均履约良好，但到了2016年第四季度时，因超市C突然超长延付租金导致公司B现金流短缺无法按时支付租金。而经公司B积极筹措要向村企A交租金时，村企A突然一改前六年以支票收租的交易习惯，拒收支票。无奈之下，经公司B四处打听后获知了村企A的银行账号，以转账方式足额支付了租金，而此时已经距离应交租金日迟了18天。因此，村企A以达到约定解除条件为由书面通知公司B解除《商铺租赁合同》，但后又以通知方式要求公司B支付2017年第一季度的租金，而后公司B足额按时交租。

后因公司B不同意解除，村企A于2017年8月起诉公司B要求确认双方租赁关系于通知日解除及支付违约金、滞纳金、水电费等，从此拉开了双方长达5年的诉讼序幕。

一二审判决主旨：

2019年9月30日，丰台法院一审判决认为：原告发出解除通知后未收回房屋并与被告继续履行合同，应视为原告已经以自己的行为变更了《解约函》的内容，被告由此对双方租赁合同可以继续履行的信赖应当予以保护。故判决双方租赁合同继续履行。

一审判决作出后，村企A上诉。北京二中院于2019年12月作出驳回上诉、维持原判的判决。二审法院认为：虽然合同中约定承租方未按照约定交付租金，出租方有权解除合同，但是还应该注意到，当合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，应当审查违约方违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现。根据诚实信用原则确定合同应否解除。

再审临危受命，最终为委托人成功拿回3000多万涉租款项：

二审判决作出后，公司B本以为一切终于结束了，但谁知村企A还是不服，向北京高院申请再审。北京高院于2020年12月作出提审裁定，公司B又不得不重新进入“战斗状态”，而高院的提审意味着极有可能改判，一旦改判则前功尽弃，不但拿不回应有的租金，且这几年耗费的人力、财力也会付之东流。

在此情况下，作者临危受命，全力最后一搏，主要从以下几方面提出辩护意见：

（1）梳理起租日至2016年第四季度期间的所有租金支付记录，总结和归纳出双方发生争议前的租金支付习惯；

（2）根据《最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知》第47条关于约定解除条件的规定，从导致本次公司B违约的原因、违约的程度以及是否影响合同目的实现等逐项做分析；

（3）对村企A在提出解约函后又向公司B发函要求支付下一阶段租金的事实做分析，即使村企A提出该收取的动作是为了抵扣之前欠付的款项，但仍重点从解除权消灭的情形、诚实信用原则、信赖利益保护等多角度进行抗辩。

（4）进行类案检索并作出类案检索报告，给法官判决提供案例支撑。

（5）因村企A提出解约后不久就与超市C签订了租赁合同，因此作者在详细看一二审卷宗及提出新证据的基础上，逐项列举村企A与超市C合谋的“罪证”，包括详细的向高院展示了租赁关系从三方到两方后，租赁金额的前后比对。而这，恰恰印证了村企A与超市C“合谋”的终极目的。

（6）鉴于村企A与超市C已经在事实上形成租赁关系近5年，所以在辩护意见的最后，作者从社会效果方面提出解决方案，打消法官顾虑。

最终，法院听取了作者的辩护意见，作出驳回再审请求、维持二审的判决。而正是有了这个再审判决，成功为委托人在与超市C的纠纷中追回3000多万涉租款项，没有辜负委托人的信任。

即使达到约定解除条件也不一定会导致合同解除的几种情况：

合同解除包括协商解除、约定解除和法定解除。针对约定解除，原《合同法》第九十三条、现《民法典》第五百六十二条规定：当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

那么，合同约定的解除事由成就时，是否合同一定会解除呢？其实不然。目前主要有以下几种情况可能导致合同不会直接解除：

一、违约程度显著轻微，不影响合同目的实现。

根据《最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知》第47条：【约定解除条件】合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。

本条的主旨是说要根据诚实信用原则对约定解除条件进行解释，适当的限制合同解除权的行使。诚实信用原则是民商法的基本原则，约定解除条件达成后法院不能机械的判定解除合同，而应根据违约方的过错程度、违约行为形态和违约行为的后果来综合判断是否影响合同目的实现。

二、解除条件成就后，守约方又以自己的行为明示或者暗示放弃解除权的，则解除权应消灭。

首先，解除权作为一种形成权，可参照同为形成权的撤销权规定，《民法典》第一百五十二条：有下列情形之一的，撤销权消灭……（三）当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权。因此，享有解除权的一方发出解约通知后又继续要求对方履行合同的，应视为以自己的行为放弃了解除权，该解除权也随即消灭。其次，诚信原则是民事活动的基本原则，《民法典》第七条：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。一方接受另一方违约事实，选择继续履行合同，事后再反悔重新要求解约，显然有违诚实信用原则。再次，“禁反言”原则的适用，解除权人有选择继续履行或解除合同的权利，但两种选择的法律后果截然不同，解除的法律后果是合同终止，继续履行的法律后果为合同关系存续，故只能二选一，而不能同时都选。若解除权人选择了继续履行合同就意味着放弃了解除权；最后，信赖利益的保护，在一方解除权成就后，其若要求对方继续履行合同会使对方产生信赖，即认为有解除权的一方不会再行使其解除权，法律应保护交易的稳定。所以，解除权人在解除条件成就后若选择继续履行合同，其解除权即消灭。

全国人大常委会法工委民法室主任黄薇主编的《民法典合同编释义》对第五百六十四条的释义中也特别指出,“解除权消灭的事由除了行使期限届满,还包括当事人知道解除事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃解除权。解除权人无论是明确表示还是通过行为表示对解除权的放弃,均属于对自己权利的处分,依据自愿原则,法律予以准许。如果有充分的证据证明，解除权人知道自己享有解除权，但仍然请求对方当事人继续履行合同的，或者接受承租人预付的下一年度租金的，可以视为以自己行为表明放弃解除权”。

三、虽合同约定满足条件时合同自动解除，但条件成就时，没有通知对方。

近期最高院民一庭组织编写的《民事审判实务问答》中第018:当事人在合同中约定满足某种条件时合同自动解除，当该条件成就时，能否认定此合同不经通知对方即已解除？

答：合同解除是合同权利义务终止的重要方式之一，是对合同效力状态的根本性改变。在法律规定的合同解除方式中，包括当事人协商一致解除合同，以及解除权人行使解除权解除合同。合同的解除须由当事人为相应的意思表示，意图即在于使各方当事人对合同效力状态是否发生根本性变化能够有明确的认识。是否行使合同解除权，以及依据何种事实和理由行使合同解除权，取决于当事人的意思自治。

《民法典》第五百六十五条：当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。其意在强调，当事人一方行使约定或法定的合同解除权时，应当向对方发出通知，作出明确意思表示。该条虽未覆盖约定自动解除条件的情形，但出于促进合同关系的变动在双方当事人之间清晰化、明确化的考量，若当事人在合同中约定满足条件时合同自动解除，不宜认为该条件成就时，合同可以不经通知即解除。

综上，民事主体之间在订立合同时应谨慎对待每个合同条款，在履行合同过程中更应以诚实信用为原则，严格遵守契约精神。在达到合同解除条件时也不应想当然的认为合同已解除，而应综合考虑违约方的违约程度、是否影响合同目的的实现、违约的后果等等。