2022年7月“业主停贷”事件发生后，银保监会三次发声回应，2022年7月28日“保交楼”写入政治局会议文件。这意味着，“保交楼”成为今年房地产工作的重中之重。

一、保交楼政策

“保交楼”是2022年7月28日中共中央政治局会议首次提出的工作任务，是稳民生的前提。会议指出，要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。

住房和城乡建设部、财政部、人民银行等部门近日出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，精准聚焦“保交楼、稳民生”，严格限定用于已售、逾期、难交付的住宅项目建设交付，实行封闭运行、专款专用。通过专项借款撬动、银行贷款跟进，支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，维护购房人合法权益，维护社会稳定大局。

二、保交楼政策具体的措施方案

2022年7月以来，全国至少有36地先后提出“保交楼”相关支持政策。预售资金监管和“一楼一策”成为各地化解问题楼盘的主要措施。2022年8月以来，针对房企“真金白银”的支持政策逐渐增多。在保交楼、稳民生的政策大环境下，各地政府、房企及金融机构都在积极采取各项措施，进行房企纾困。

（一）各地政府设立房地产专项纾困基金、派遣工作组

郑州、武汉、苏州、天津等多地积极落实“保交楼、稳民生”政策，实际解决方案主要涉及以下四方面的政策内容：

第一、成立房地产专项纾困基金。例如：

1、郑州：由中心城市基金下设立纾困专项资金，规模暂定100亿元，纾困项目限定为未来销售收入能够覆盖项目投资的存量房地产项目。

2、武汉：建设银行拟以湖北省为试点，设立300亿元纾困基金，用于收购问题项目，并改建为公租房。

3、南宁：有望成立房地产平稳基金，计划首期规模30亿元。

第二，派遣工作组，督促项目尽早复工。

1、苏州：问题项目所在区域的街道办事处与区级职能部门联合成立工作组入驻项目现场，督促项目尽早复工，并监督项目工程质量，全面落实“一楼一策一专班”。

2、重庆：成立房地产问题项目风险化解处置小组，安排房地产专班组跟进项目建设进度，并对项目账户资金封闭管理。

第三、返还未动工项目土地款。例如：

江西赣州：经开区政府决定收购房企绿地集团的部分未动工地块，根据施工进度返还绿地近4亿元土地出让金用于项目施工建设。

第四、预售资金监管既要规范化，又要适度放松。例如：

1、苏州：政府指定预售资金监管账户进行监管，确保后续预售房款全部用于项目本身，防止预售资金被挪用。

2、天津：规定符合条件的项目可以超节点提前拨付预售监管资金，并区分项目风险与企业集团风险，将风险企业的优质项目与企业本身分离。

（二）房企：集团引进接管金融机构

目前，众多房企也在积极开展“自救”，多措并举保交楼，主要涉及以下四方面内容：

第一、集团引进信托公司接管项目公司。例如：

恒大集团陆续与光大信托、五矿信托等多家信托公司签署协议，将部分城市项目剥离给信托公司，信托公司则向项目公司投入资金以保障项目后续开发建设，确保完成保交楼任务。据悉，恒大集团已与重庆信托就重庆相关项目达成合作。

第二、债权人收购出险企业优质项目。例如：

中信集团在深圳市政府协调下已收购佳兆业在深圳的4个项目，总货值约500亿元，极大程度上保障了出险企业优质项目的如期交房。

第三、拍卖项目公司债权引入投资方。例如：

在阿里拍卖平台，无锡市翠竹房地产开发有限公司债权拟被转让，起拍价10.05亿元，以期尽快引入投资人续建无锡恒泰悦景府项目。

第四、合作开发项目由资金方接管。例如：

融创在重庆垫江、蔡家和万州等区域项目，将由资金方宏亨接手收购股权，并成立城市公司主导后续项目开发建设。

（三）金融机构：银行强化地产行业风控

近期银保监会指出，支持地方做好“保交楼”工作，促进房地产市场平稳健康发展。已启动2000亿元专项用于“保交楼”纾困基金，由央行指导国家开发银行、中国农业发展银行在现有贷款额度中安排。后续中国进出口银行或也会加入。中央财政将根据实际借款金额，对政策性银行予以1％的贴息，贴息期限不超过两年。

三、房地产纾困基金及操作模式

针对楼市纾困，目前已有地方设立了“房地产纾困基金”，重点在于保交楼、保民生，以此来稳定房地产市场，促进房地产业的良性循环。

“救项目，不救企业”是房地产纾困基金的底线原则。资金注入的主体是被筛选后确定的项目公司，而非出险房企集团层面。具体应报哪些房企、规模多大，由地方政府认定。各地住建局会统计在其管辖范围内有保交楼资金缺口的项目，初步简单核算项目账上现金、在途资金、剩余货值、项目未来现金流入情况，以及企业上报的未完成工程施工进展、开发贷、商票额度等等。如果企业项目能自负盈亏，或者资金缺口较小，当地住建系统会让其自己周转，“优先报资金无法平衡债务的项目”。

（一）首个楼市纾困基金落地郑州

2022年8月初，郑州百亿纾困基金首个项目正式落地。按照“政府引导、多层级参与、市场化运作”原则，由郑州国家中心城市产业发展基金股份有限公司作为母基金出资设立的郑州市房地产纾困基金牵头、郑州地产集团有限公司参与，与建业集团就北龙湖金融岛写字楼项目达成合作。

（二）继郑州后，陆续有省市公开设立纾困基金的进展，例如：

1、湖北省：2022年8月23日，湖北省资产管理有限公司与浙商资产管理有限公司联合设立纾困基金，加大对全省不良资产的收购、处置力度，服务“保交楼、保民生、保稳定”。

2、南宁市：2022年8月中旬，广西壮族自治区南宁市设立南宁市平稳房地产基金，聚焦于住房类房地产问题项目。

3）浙江省：2022年6月7日，浙江房协与浙商资产成立了“并购重组专项基金”，后续将用于推动危困房企项目并购重组，化解房地产行业金融风险，确保问题项目顺利完工。

4）陕西省：陕建地产集团与中国信达共同设立并购重整基金，发挥各自优势，以市场为导向，积极围绕危困房企并购开展合作。

虽然目前公开纾困基金方案的城市有限，但是随着“保交楼”政策的持续推进，业内人士预计未来将有更多的城市设立类似的纾困基金。

四、纾困融资与不良资产处置

受保交楼政策影响，资金监管不断升级，不少房企因无法取得银行的开发贷或者按揭尾款迟迟无法放款而面临现金流断裂的困境。另因受金融强监管的影响，房企也很难从信托、私募等主流放宽渠道获得输血。因此，越来越多的房企开始尝试从不良资产处置的角度获得融资，比如“非房主体对开发商享有的债权”通过不良资产处置的形式取得融资就是常用的路径之一。在项目比较优质的情况下，不良资产处置机构一般都有兴趣介入，目前市面上越来越多的机构会考虑从纾困融资的角度切入不良资产的处置。

另也有官员建议，房地产基金引入四大AMC参与纾困项目的尽职调查。由专业的不良资产处置机构对项目的债权债务进行打包，作破产清算，此后基金再进场参股，解决剩余交楼问题。

例如湖北省为加大不良资产处置力度，已经于2022年8月23日，由湖北省资产管理有限公司与浙商资产管理有限公司联合设立50亿元纾困基金。旨在聚焦助企纾困，加大对湖北省不良资产的收购、处置力度，服务“保交楼、保民生、保稳定”。

湖北省地方金融监督管理局相关负责人介绍，湖北省各地将进一步摸排地方金融组织不良资产和纾困企业项目，建立不良资产项目库，加强与资管公司沟通对接，一企一策、一项目一策制定工作方案，通过转让、清收、重组、市场化债转股等多种手段，加大存量风险的处置力度。

有业内专家说：纾困基金的成立非常有必要，也是后续各地化解房地产不良资产项目的重要方式。设立纾困基金的方式，解决了最核心的问题即钱的问题，同时也有更多办法和精力去解决复工问题。

结语

当前房地产市场出现交易疲软、全国多个城市烂尾楼盘的“停贷”风波让房地产风险再次成为各方关注的焦点。而“保交楼”首次写入政治局会议文件，也是基于今年7月份的停工、停贷事件。因此，各地政府下半年将把稳定房地产作为工作的核心目标和工作方向。

在“保交楼”的基调下有两个难题需要解决：第一个是钱到底从哪里来？第二个是对停工、烂尾项目的纾困、盘活主要由谁主导或落实？

目前已经采取的加强对预售资金的监管、要求国央企接盘、盘活停工、烂尾项目，纾困基金进入，这些相较于全国的地产停工、烂尾项目而言规模较小，只能有效纾困少数项目、解决部分地产项目的难题。还需要吸纳更多的社会资本进入房地产市场，需要寻找更为有效的纾困办法。