2月7日、あるH不動産仲買人によると、張傑、謝娜夫妻は2019年6月21日と22日の2回にわたって連れ立って部屋を見ていたが、その後はこの家が好きではないという理由で購入しなかったが、最後に家主にプライベートで連絡して購入したことで多額の仲介料を回避し、Hは家主、謝娜、張傑、謝娜の母親を起訴すると表明した。「スター」「豪邸」「ジャンプリスト」「シェイナ夫妻が起訴される」というキーワードは瞬く間にネットユーザーの注目を集めた。

「跳単」という字は私たちはよく自発的に見たり、受動的に見たり、聞いたりして、うっかりして家を買ったり、家を借りたりして「跳単」の法的責任を問われるかもしれません。では一体何が「ジャンプリスト」なのでしょうか。「スキップリスト」は違法ですか？「ジャンプリスト」はどのような結果をもたらしますか。H仲介業者は張傑謝娜夫妻を起訴して「ジャンプリスト」の責任を負う権利があるのか。本文は「跳単」行為の段階的な定義を通じて、瓜を食べる大衆であるネットユーザーが根拠があり、根拠のある議論に参加し、発言することを助け、そして自身が「跳単」の波風に陥ることを避ける。

「スキップリストは違法」？前提条件がある！

『民法典』の公布と実施に伴い、多くの人が『民法典』第九百六十五条の規定を「チラシ違法」の立法規定と解読し、多くの仲介機関が消費者に「チラシ違法」の固有のイメージを形成するために宣伝効果を意図的に拡大している。「スキップリスト違法」という解読の初志は、法律の規定をよりよく理解し、民法典を読み、誠実な信用の基本原則を守るためだが、「スキップリスト」は結局、法律用語ではなく生活言語であり、多く提起すると一部の人を馬鹿にするためだ！「ジャンプリスト」が「違法」であるかどうかは、私たちの生活で言う「ジャンプリスト」と法律的な意味で責任を負うべき「ジャンプリスト」とは区別があり、特定の条件を満たし、専門的な法律的な認定を経てこそ、生活の中の「ジャンプリスト」が法律的な意味での「ジャンプリスト」になり、そのために法的責任を負うことができるからです。

3つの質問は「ジャンプリスト」を知っていることを示しています

1.不動産屋を介さずに取引を成立させるのが「スキップリスト」ですか？

生活の中でよく耳にする「跳単」の多くは不動産仲介業の分野で発生し、不動産仲介業の中では「跳単」は「跳仲介」とも呼ばれている。不動産売買双方が仲介業者の持ち見、相談などのいずれかのサービスを受けて、最終的にはその仲介業者を通じて正式な不動産売買契約を締結していない限り、「注文」になるのだろうか。

2.民法典は本当に「跳単違法」を規定しているのか。

『民法典』第965条は、委託人が仲介人のサービスを受けた後、仲介人が提供する取引機会または媒介サービスを利用して、仲介人を迂回して直接契約を締結する場合、仲介人に報酬を支払わなければならないと規定している。この条は、第3編契約編第2編の典型契約の中の第26章仲介契約、すなわち法律的な意味での「スキップ」が仲介契約の中で発生したため、仲介業界から「スキップ違法」と呼ばれることが多い。
3.法的な意味での「ジャンプリスト」とは？

要するに、この仲介業者を通じて取引を達成していないことは必ずしも法律的な意味での「ジャンプリスト」を構成する必要はなく、特定の条件に合致した場合にのみ「ジャンプリスト違法」を構成する可能性がある。つまり、住宅購入者または住宅販売者はすでに不動産仲介業者（会社）と不動産確認書、住宅購入依頼または住宅販売契約に署名しており、不動産仲介業者はすでに契約に基づいて独占的な不動産源情報を提供し、住宅を案内し、住宅売買双方の対面交渉を促すなどの取引促進義務を履行しており、住宅売買者または双方は契約の約束に従って不動産仲介業者に仲介料を渡す義務を回避または減少するために、不動産屋をスキップして勝手に住宅売買契約を結ぶ行為。以下、「スキップ違約」という。
4つの質問は「ジャンプリストは違法」と認定する

1.「スキップリスト違法」を認定するにはどのような条件を満たす必要がありますか。

「スキップリスト違法」を構成するには、（一）依頼人が仲介人のサービスを受けた、（二）委託人は仲介人が提供する情報機会又は媒体サービスを利用した、（三）委託人は仲介人を避けて直接契約を締結する。

2.「ジャンプリストの違法」を構成しているかどうかを証明するには？

通常、仲介者は以下の4つの方面に基づいて総合的に立証することができる：1.仲介者の委託権限、例えば仲介機関が賃貸者または販売者の独占代理であれば、その主張は「契約違反」の成功を構成する可能性が高い、2.仲介者は住宅源の情報または成約の機会を提供し、また仲介義務を積極的に履行し、住宅源の提供、住宅の閲覧、確認書の署名、手付金契約書の予約、双方のコミュニケーション記録などの証拠を提供することができる、3.依頼人はこの情報を利用して売り手と内密に成約したり、別の依頼人と仲介したりして、この事実は仲介人が容易に把握できないため、通常は難易度が高く、仲介人が権利擁護が難しいと考える現象ももたらした、4.委託人にコミッションの支払い（不払いまたは過払い）を避ける悪意があるか。仲介人が以上の点を証明できる場合、依頼人を「スキップ違約」と認定することができる。依頼人は反対の角度から自分が「スキップ違約」、「スキップ違法」にならないことを証明した。

3.仲介契約は「契約違反条項」が有効かどうかを約束した。

日常取引では、仲介会社は自分の利益を保障するために、通常仲介契約に依頼人の「スキップ」を禁止する条項を明記し、「スキップ」行為は違約行為であり、依頼人は違約責任を負う必要があると約束した。「スキップ禁止」条項はフォーマット条項であるが、存在する合理性があり、必ずしも無効ではない。当事者の意思が真実を示し、約定は法律、行政法規の強制的な規定に違反しておらず、委託人の責任を加重していない、またはその主要な権利を排除しており、仲介機関が合理的な提示と説明義務を果たしている場合、仲介契約において「スキップ」を禁止し、違約金を支払う条項が有効であると認定しなければならない。実際には、依頼人が部屋の確認書に署名していない場合、この「スキップ契約違反条項」は成立しないか、合理的な提示を証明できないため無効となる。

4.「ジャンプリスト」の法的結果は何ですか。

一図仲介サービス契約の法的結果を読み取る

仲介契約において、仲介者が仲介サービスを提供する可能性がある結果は、実際の取引双方の契約成立を促進するか、または契約成立を促進していない、関連する費用には、仲介報酬と仲介活動自体の費用の2つの部分が含まれます。仲介契約の内容は仲介者側が仲介サービスを提供し、依頼者側が報酬を支払うため、仲介契約の紛争は依頼者が仲介報酬及び仲介活動費用を支払うべきかどうかに発生することが多い。

「民法典」第965条「跳単」責任条項を適用し、委託人の行為が「跳単」責任構成要件に合致する場合、委託人が直接契約を締結するのは仲介サービスを利用したものであり、仲介サービスが契約成立を促進したのと同等であるため、その法的結果が第963条の場合、委託人は仲介報酬を支払わなければならず、仲介活動費用は仲介人が負担しなければならない。

6つの拡張思考問題

1.H仲介業者はシェナ夫妻を起訴すると主張しているが、Hはシェナ夫妻を起訴して「スキップ責任」を負う権利があるのだろうか。

通常、仲介業者は会社として設立されており、現在公開されている情報によると、謝娜夫妻が購入した物件は上海市にある思南公館豪邸区であり、筆者は同企業の家主がH個人に物件売却を依頼した可能性は低いと推測している。張傑謝娜夫妻が仲介会社と仲介契約を結んだ場合、H系仲介会社の従業員は、部屋を見ることが職務を履行する行為である場合、Hは仲介契約当事者ではなく、謝娜夫妻に「スキップ」の法的責任を訴える権利はない。

2.元家主がH個人に不動産の売却を依頼した場合、Hが公表している状況を見ると、シェナ夫妻を起訴する「スキップ違約」は成立するのだろうか。

元家主が確かにH個人に不動産を委託していたと仮定すると、Hはシェナ夫妻を起訴して「スキップ・シングル違約」の主体適格であり、その主張の成立は依然として「スキップ・シングル違約」の条件を満たすかどうかを認定しなければならない。第二に、Hは住宅源の情報や成約の機会を提供し、仲介義務を積極的に履行する。第三に、謝娜夫妻はHのサービスを利用して売り手とプライベートで成約したり、別の依頼をしたりして仲介したりした。4つ目は、謝娜夫妻にコミッションの支払いを避ける（支払わない、または過少に支払う）主観的な悪意があるかどうかだ。以上の4点がすべて備わっていれば、その主張はあるいは成立するだろう。

3.もし元家主がH個人と他の仲介者に不動産の売却を依頼した場合、シェナ夫妻は複数の仲介機関のサービスを受け、より低価格の成約を選択することが「契約違反」になるのだろうか。

「スキップ」禁止条項は、仲介会社が提供した住宅源情報を利用して仲介会社が取引をスキップし、仲介会社がコミッションを獲得できないようにすることを防ぐことを目的としている。委託者が上記の既得情報や機会を利用せず、他の公衆が知ることができる正当な方法で同じ住宅源情報を取得した場合、委託者は低価格でサービスの良い仲介者を選択して賃貸契約の成立を促進する権利があり、「スキップ」違約を構成する権利はない。

4.元家主がH個人や他の仲介業者に不動産を委託して売却し、シェナ夫妻系が他の仲介業者が夫婦を提供したために物件を購入した場合、Hはシェナ夫妻を連れて物件を見るなどして支出した費用について、シェナ夫妻に負担を求めることはできますか。

前述のように、仲介契約において依頼人が負担する可能性のある費用には「仲介報酬」と「仲介費用」が含まれており、『民法典』第964条によると、仲介人が契約成立を促さなかった場合は報酬の支払いを要求することはできないが、約束通りに必要な費用を請求することができる。したがって、Hとシェナ夫妻が仲介契約を結び、その場合に必要な費用を支払うことを契約で明確に約束している場合、Hはシェナ夫妻に仲介報酬の支払いを要求する権利はないが、仲介サービスの提供による交通費、通信費などの必要な費用についてシェナ夫妻に負担を要求することができる。約束がなければ主張する権利はない。実際には、一部の仲介機関が提出したこの請求も、仲介業界が無料の業界習慣を持っているためにサポートされていない可能性があります。

5.シェナ夫妻は半年以上家を買って、「スキップリスト」の違約を構成していますか。

通常、仲介契約は「スキップ」条項の約定を禁止し、物件を見た日から6ヶ月以内に依頼者とその関連者は仲介者が紹介した物件の所有権者と自分で取引してはならず、さもなくば仲介者に全額仲介代理費を支払うべきである。この約束によると、半年後に家を買うのは、すでにこの条項の約束の範囲に属しておらず、「スキップリスト」の違約を構成していない。そのため、Hとシェナ夫妻が仲介契約を結び、6カ月の期限を約束した場合、シェナ夫妻は半年以上経ってから家を購入し、「スキップリスト」の違約にはならない。

6.シェイナ夫妻がHの仲介サービスを通じて不動産を購入したと仮定したが、Hが家主のオファーを上げて差額を稼ぐことに気づいた場合、Hはどのような責任を負うのだろうか。

『民法典』第962条は仲介者の如実な報告義務を規定し、それは契約締結に関する事項について依頼者に如実に報告しなければならず、仲介者は故意に契約締結に関する重要な事実を隠したり、虚偽の状況を提供したりして、依頼者の利益を損害した場合、報酬の支払いを請求してはならず、賠償責任を負わなければならない。そのため、もし謝娜夫妻がH仲介業者が故意に大家の見積もりを上げ、2人が住宅を高値で購入したことを発見した場合、Hは仲介業者のサービス料の支払いを要求する権利がなく、価格を上げたことで住宅購入者に与えた損失を賠償しなければならない。

おわりに

仲介契約とは、経済生活において典型的な契約の一種であり、仲介者が依頼人に契約を締結する機会を報告したり、契約を締結する仲介サービスを提供したりして、依頼人が報酬を支払う契約を指す。仲介契約の客体は仲介者が提供するサービス行為であるため、サービス自体の非実体性は、サービスを受けた側が報酬を支払う際に「仲介業者に差額を稼がせない」という考えを生じやすく、仲介費用が高すぎるために「契約違反」になることもある。
意味自治と誠実信用は民法典の基本原則である。委託者が仲介者から提供された既得情報や機会を利用せず、他の公衆が知ることができる正当な方法で同じ住宅源情報を取得する場合、委託者は低価格でサービスの良い仲介者を選択して契約成立を促進する権利がある。

仲介サービスは自身の価値を持っており、特に不動産取引行為の複雑性及び取引双方の情報の非対称性などの要素があり、専門的な仲介サービスが取引行為のために護衛する必要があり、そうしないと法的リスクが発生しやすく、依頼者は仲介サービスを受け、人的物資を節約したなど、相応の対価を支払うべきである。民法典は初めて「跳単」禁止行為を法律レベルに引き上げ、誠実信用原則の具体的な体現であり、契約精神に反する行為に対して厳格な制限を行い、委託人と仲介人双方の利益を保護した。