2022年7月の「所有者の貸付停止」事件が発生した後、銀保監会は3回声を出して対応し、2022年7月28日に「保交楼」が政治局会議文書に書き込まれた。これは、「保交楼」が今年の不動産事業の重要な中心になっていることを意味している。

 

一、保交楼政策

 

「保交楼」は2022年7月28日に中国共産党中央政治局会議が初めて提出した仕事の任務であり、民生を安定させる前提である。会議では、不動産市場を安定させ、家は住むためのものであり、炒めるための位置づけではないことを堅持し、都市施策は十分な政策ツールボックスを使用し、剛性と改善性住宅需要を支持し、地方政府の責任をしっかりと押さえ、ビルを守り、民生を安定させるためだと指摘した。

 

住宅・都市・農村建設部、財政部、人民銀行などの部門はこのほど措置を打ち出し、政策ツールボックスを完備させ、政策性銀行の特定項目借入金方式を通じて、販売期限が過ぎて引き渡しにくい住宅プロジェクトの建設交付を支持し、「納品ビルを守り、民生を安定させる」ことに精確に焦点を当て、販売期限が過ぎて、引き渡しが難しい住宅プロジェクトの建設交付に厳格に限定し、閉鎖運行、特定項目専用金を実行した。特定項目の借入金のこじ開け、銀行ローンのフォローアップを通じて、すでに販売されている期限切れの住宅プロジェクトの建設交付を支持し、住宅購入者の合法的権益を維持し、社会の安定の大局を維持する。

 

二、保交楼政策の具体的な措置案

 

2022年7月以来、全国で少なくとも36カ所が「保交楼」に関する支持政策を相次いで打ち出している。前売り資金の監督管理と「一階一策」は各地で問題のビルを解消する主要な措置となっている。2022年8月以来、住宅企業の「真金白銀」に対する支持政策が徐々に増えている。交楼を守り、民生を安定させる政策の大環境の下で、各地の政府、住宅企業及び金融機関は積極的に各措置をとり、住宅企業の救済を行っている。

 

（一）各地政府による不動産特定救済基金の設立、ワーキンググループの派遣

 

鄭州、武漢、蘇州、天津など多くの地域で「交楼を守り、民生を安定させる」政策を積極的に実行しており、実際の解決策は主に以下の4つの政策内容に関連している：

 

第一に、不動産特定救済基金を設立する。例：

 

1、鄭州：中心都市基金の下に救済特別資金を設立し、規模は暫定的に100億元で、救済プロジェクトは将来の販売収入がプロジェクト投資をカバーできるストック不動産プロジェクトに限定される。

 

2、武漢：建設銀行は湖北省をパイロットとして、300億元の救済基金を設立し、問題のプロジェクトを買収し、公共賃貸住宅に改築する予定だ。

 

3、南寧：不動産安定基金の設立が期待され、第1期の規模は30億元を計画している。

 

第二に、作業グループを派遣し、プロジェクトの早期再開を促す。

 

1、蘇州：問題プロジェクトが所在する地域の街道事務所と区級職能部門は共同で作業グループを設立してプロジェクト現場に駐在し、プロジェクトの早期再稼働を促し、プロジェクトの工事品質を監督し、「一階一策一班」を全面的に実行する。

 

2、重慶：不動産問題プロジェクトリスク解決処置チームを設立し、不動産専門チームを手配してプロジェクト建設の進度にフォローアップし、そしてプロジェクト口座資金の閉鎖管理を行う。

 

第三に、未着工プロジェクトの土地代金を返還する。例：

 

江西カン州：開区政府を通じて住宅企業緑地グループの未着工区画の一部を買収することを決定し、工事の進度に応じて緑地に4億元近くの土地譲渡金を返還してプロジェクトの工事建設に使用する。

 

第四に、前売り資金の監督管理は規範化するだけでなく、適度に緩和しなければならない。例：

 

1、蘇州：政府は前売り資金の監督管理口座を指定して監督管理を行い、後続の前売り住宅代金がすべてプロジェクトそのものに使用されることを確保し、前売り資金の流用を防止する。

 

2、天津：条件に合致するプロジェクトはノードを超えて事前に前売り監督管理資金を支払うことができ、そしてプロジェクトリスクと企業グループリスクを区別し、ベンチャー企業の良質なプロジェクトと企業自身を分離することができると規定している。

 

（二）住宅企業：グループが金融機関を引き継ぐ導入

 

現在、多くの住宅企業も積極的に「自救」を展開し、多くの措置を講じて保交楼を挙げており、主に以下の4つの内容に関連している：

 

第一、グループは信託会社を導入してプロジェクト会社を引き継ぐ。例：

 

恒大グループは続々と光大信託、五鉱信託など複数の信託会社と協定を締結し、一部の都市プロジェクトを信託会社に分離し、信託会社はプロジェクト会社に資金を投入してプロジェクトの後続開発建設を保障し、保証棟の任務の完成を確保した。恒大グループは重慶信託と重慶関連プロジェクトについて協力しているという。

 

第二に、債権者がベンチャー企業の良質なプロジェクトを買収する。例：

 

中信グループは深セン市政府の協調の下ですでに佳兆業の深センでの4つのプロジェクトを買収し、総貨物価値は約500億元で、危険な企業の良質なプロジェクトの予定通りの引き渡しを大幅に保障した。

 

第三に、オークションプロジェクト会社の債権を投資家に導入する。例：

 

アリオークションプラットフォームでは、無錫市翠竹不動産開発有限公司の債権が譲渡され、落札価格は10.05億元で、無錫恒泰悦景府プロジェクトの継続建設に投資家を早期に導入することを期待している。

 

第四、協力開発プロジェクトは資金側が引き継ぐ。例：

 

融創は重慶下敷き江、蔡家、万州などの地域プロジェクトで、資金の方宏亨氏が株式を買収し、都市会社を設立して後続プロジェクトの開発建設を主導する。

 

（三）金融機関：銀行は不動産業界の風制御を強化する

 

最近、銀保監会は、地方が「保交楼」の仕事をしっかりと行うことを支持し、不動産市場の安定した健全な発展を促進すると指摘した。すでに2000億元の特定項目を「保交楼」救済基金としてスタートさせ、中央銀行が国家開発銀行、中国農業発展銀行を指導して既存の貸付枠の中で手配した。後続の中国輸出入銀行も参加するかもしれない。中央財政は実際の借入金金額に基づいて、政策的な銀行に1%の配当を行い、配当期間は2年を超えない。

 

三、不動産救済基金及び運用モデル

 

不動産市場の救済に対して、現在すでに地方に「不動産救済基金」が設立されており、重点は不動産市場を安定させ、不動産産業の好循環を促進することにある。

 

「プロジェクトを救う、企業を救わない」は不動産救済基金の最低ラインの原則である。資金注入の主体は、住宅企業グループのレベルではなく、選別されて確定されたプロジェクト会社である。具体的にどのような住宅企業を報告すべきか、規模がどの程度大きいかは、地方政府が認定する。各地の住建局はその管轄範囲内に保交楼資金の不足があるプロジェクトを統計し、プロジェクト帳簿上の現金、途中資金、余剰価値、プロジェクトの将来の現金流入状況、および企業から報告された未完成工事の施工進展、開発ローン、商票額などを初歩的に簡単に計算する。企業プロジェクトが損益を自負したり、資金不足が少ない場合は、現地の住宅建設システムが自分で回転させたり、「債務のバランスがとれていないプロジェクトを優先的に報告する」ことができます。

 

（一）初の不動産救済基金が鄭州に到着

 

2022年8月初め、鄭州百億救済基金初のプロジェクトが正式にスタートした。「政府の誘導、多層的参加、市場化運営」の原則に基づき、鄭州国家中心都市産業発展基金株式会社が母基金の出資として設立した鄭州市不動産救済基金が先頭に立ち、鄭州不動産グループ有限会社が参加し、建業グループと北龍湖金融島オフィスビルプロジェクトについて協力した。

 

（二）鄭州に続いて、続々と省・市が救済基金の設立を公開している進展、例えば：

 

1、湖北省：2022年8月23日、湖北省資産管理有限公司と浙商資産管理有限公司は共同で救済基金を設立し、全省の不良資産の買収、処分に力を入れ、「保交楼、保民生、保安定」にサービスを提供する。

 

2、南寧市：2022年8月中旬、広西チワン族自治区南寧市は南寧市安定不動産基金を設立し、住宅類不動産問題プロジェクトに焦点を当てた。

 

3）浙江省：2022年6月7日、浙江不動産協会と浙商資産は「M&A再編特別基金」を設立し、その後、困難な住宅企業プロジェクトのM&A再編を推進し、不動産業界の金融リスクを解消し、問題のあるプロジェクトが順調に完成することを確保するために使用される。

 

4）陝西省：陝西省建設不動産グループと中国信達は共同でM&A再整備基金を設立し、それぞれの優位性を発揮し、市場を導きとして、危険な住宅企業のM&Aを積極的にめぐって協力を展開した。

 

現在、救済基金案を公開している都市は限られているが、「保交楼」政策の継続的な推進に伴い、業界関係者は将来、より多くの都市が同様の救済基金を設立すると予想している。

 

四、救済融資と不良資産の処理

 

保交楼政策の影響を受けて、資金監督管理は絶えずエスカレートし、多くの住宅企業は銀行の開発ローンを取得できなかったり、ローンの後金がなかなか融資できなかったりして、キャッシュフローが断裂する苦境に直面している。また、金融の強い監督管理の影響を受けて、住宅企業も信託、私募などの主流の緩和ルートから輸血を受けることが難しい。そのため、ますます多くの住宅企業が不良資産処理の観点から融資を受けることを試み始めている。例えば、「非住宅主体が開発者に享有する債権」が不良資産処理の形式で融資を受けることが一般的な経路の一つである。プロジェクトが比較的良質な場合、不良資産処理機構は一般的に介入に興味を持っており、現在市場では救済融資の観点から不良資産の処理に切り込むことを考慮する機関が増えている。

 

また、不動産ファンドが4大AMCを導入して救済プロジェクトのデューデリジェンスに参加することを提案する当局者もいる。専門の不良資産処理機構がプロジェクトの債権債務をパッケージ化し、破産清算を行い、その後、基金が再参入し、残りの建物引き渡し問題を解決する。

 

例えば湖北省は不良資産の処分に力を入れるため、2022年8月23日に湖北省資産管理有限会社と浙商資産管理有限会社が共同で50億元の救済基金を設立した。目的は企業の救済に焦点を当て、湖北省の不良資産の買収、処分に力を入れ、「保交楼、民生、保安定」にサービスを提供することである。

 

湖北省地方金融監督管理局の責任者によると、湖北省各地では地方金融組織の不良資産と救済企業プロジェクトをさらに模索し、不良資産プロジェクトライブラリを構築し、資本管理会社とのコミュニケーション・連携を強化し、一企一策、一プロジェクト一策の作業案を制定し、譲渡、清収、再編、市場化債務の株式転換などのさまざまな手段を通じて、在庫リスクの処理に力を入れる。

 

ある業界専門家は、救済基金の設立は非常に必要であり、後続の各地で不動産不良資産プロジェクトを解消する重要な方法でもあると述べた。救済基金を設立する方法は、最も核心的な問題であるお金の問題を解決すると同時に、再稼働問題を解決するためのより多くの方法と精力を持っている。

 

おわりに

現在、不動産市場で取引が軟調になり、全国の複数の都市の老朽化したビルの「貸付停止」騒ぎが不動産リスクを再び各方面の関心の焦点にしている。「保交楼」が政治局会議の文書に初めて書き込まれたのも、今年7月の休業・貸付停止事件に基づいている。そのため、各地政府は下半期に不動産の安定を仕事の核心目標と仕事の方向とする。

 

「保交楼」の基調の下で2つの難題を解決する必要がある：1つ目はお金がどこから来るのか？2つ目は、休業、腐ったプロジェクトの救済、活動を主に誰が主導するか、または実行するかです。

 

現在採用されている前売り資金の監督管理の強化、国央企業の受け皿の要求、操業停止、腐ったプロジェクト、救済基金の参入、これらは全国の不動産停止、腐ったプロジェクトに比べて規模が小さく、少数のプロジェクトを効果的に救済し、一部の不動産プロジェクトの課題を解決するしかない。また、より多くの社会資本を不動産市場に吸収する必要があり、より効果的な救済方法を探す必要がある。