2020年5月28日下午，十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）。《民法典》自2021年1月1日起施行，共七编，1260条。依次为总则编、物权编、合同编、人格权编、婚姻家庭编、继承编、侵权责任编以及附则。《民法典》正式颁布实施后，我们耳熟能详的《物权法》、《合同法》、《担保法》、《侵权责任法》、《婚姻法》、《继承法》、《收养法》将退出现行有效的法律体系。因此，法律工作者纷纷自我调侃“半生所学，毁于一旦”，也有戏称“专业选得好，年年有高考！”作为一名律师，我们不仅要从头到尾熟悉、掌握每个知识点，还要充分理解吸收其立法本意、价值导向，不禁感叹又是无数个伏案工作外加埋头苦读的日日夜夜。

正所谓：民之所安，法之所系。《民法典》作为新中国第一部以法典命名的法律，是新中国截至目前体量最为庞大的法律，被誉为“社会生活的百科全书”和“保障民事权利的宣言书”。大到国家所有、土地制度，小到个人的从生老病死及衣食住行……可谓包罗万象。不仅如此，《民法典》对人民群众反映强烈的许多问题也作出了明确回应，如：对各种“人肉搜索”、非法盗取他人信息的行为作出了明确规定，还设有“离婚冷静期制度”、“继承人宽宥制度”、“自助行为制度”等，确立了“自甘风险”规则，同时对社会关注度较高的遗体器官捐献、职场和校园性骚扰等问题进行了严格规范。因此，《民法典》不仅是对几部现行法律的简单整理汇编，而是在融合了社会法治发展的新形势下，对我国民法领域所做出的系统性地、与时俱进地梳理，有继承更有创新，可谓亮点纷呈。在现阶段的学习过程中，我关注了物权编部分，重点是“居住权”。“安居乐业”，只有“安居”才能“乐业”。《民法典》物权编单独一章规定了一项全新的用益物权“居住权”。

一、什么是居住权?居住权的法律特征？

根据《民法典》第十四章第366条至371条的规定可知，第一，居住权是在他人所有的房屋上设立的权利，是能够对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，其设立主要是为了满足生活居住的需要。居住权仅供生活居住，不可供生产，法人等一般不享有居住权。第二，居住权的设立采用“书面合同+登记”的形式。居住权不能当然设立，设立居住权需要订立书面的居住权合同并向登记机构申请登记，自登记时设立。第三，居住权原则上无偿设立，如果没有特别约定，居住人在居住期间不需要支付费用，属于“恩惠行为”，但是当事人另有约定的除外。另外，居住权不得继承、转让，设立居住权的住宅不得出租。因此，对于房屋所有权人来说，已经设立居住权的房屋不能出租。对于房屋居住权人来说，该居住权不能作为遗产进行处理，也不能转让（包括出租）。除非当事人另有约定。居住权一般是为特定关系人居住而设立，如果允许居住权人转让、继承，必然违背居住权设立的本意。此外，居住权本身为保障居住者的稳定和安宁，原权利人一般不得出租。第四，居住权设立期限从其约定或居住权人死亡的，居住权消灭。

二、居住权的法律效应和社会效果

居住权设定的目的在于将房屋所有权在居住权人和所有人之间进行分配，从而满足各自不同的需求，最大限度地发挥房屋的效用。一方面，居住权的设立，实质上对房屋所有权是一种限制，或者让渡了所有权中的部分权能，主要是占有和使用的权能。如果涉案房屋设立了居住权，新的房屋所有权人是不能赶走居住权人的。假设某位老人在个人所有的房屋上为保姆或朋友设立“居住权”，老人去世后，即便房屋为子女所继承，保姆或朋友仍享有居住权。如果没有设立居住权期限，那么该保姆或朋友可以住到自己去世为止，老人的子女即便拿到了不动产证，也不能将其赶出，也不得出租该房屋。因此，在处理房屋买卖合同纠纷过程中除了关注房屋所有权、抵押、司法查封等信息外还需要关注涉案房屋是否设立了居住权。但是居住权以登记为要件，自登记时才设立。因此，可以查询涉案房屋是否登记了居住权，如果没有登记，则无需考虑居住权限制。另外，“居住权”在未来的民事法律关系中将会有更多的应用，比如离婚时的财产分割、遗嘱继承纠纷、公租房、以房养老等问题。我们在审查或拟订相关合同时需要“多加小心”或者可以“留个心眼儿”。比如，在婚姻关系中，由于房产登记在一方名下，或房产为另一方婚前财产，我们可以通过设立居住权保障夫妻另外一方的利益。在家庭关系中，因为目前很多家庭购房都是父母出资，子女贷款，产权登记在子女名下，我们可以通过设立居住权的方式保障父母的权益。目前公租房所有权一般为地方政府所有，和住户之间只是租赁关系，住户的基本权益很难得到保障。如果能明确“居住权”，无疑保障了这些中低收入者的权益。

三、关于居住权的疑虑

目前现行法只承认“房屋所有权”以及“租赁权”两种房屋的利用形式，难以完全满足当事人的多样化需求。而居住权同时具有稳定性和灵活性，能够充分保障所有权人对房屋的自由支配，为利用房屋提供了更多方式，既可以实现特定弱势群体的住房保障，也可以灵活地满足当事人的其他住房需求。但是《民法典》中关于居住权的规定还不尽明确，适用过程中还有一些疑虑。比如，关于居住权和承租权的效力问题。绝大部分人认为，居住权是一种用益物权，其属于物权，物权具有对世性。居住权效力高于承租权。已出租的房子，后又设立了居住权的，居住权人有权要求承租人搬离房屋，以实现居住目的。“设立居住权的房屋不得出租”，本质上也说明了房屋上居住权设立不能与承租权并存。但也有部分人认为，买卖不破租赁，说明承租人的稳定居住可以对抗房屋所有权人对房屋的处置，此时应当考虑居住权人是否“善意”。还有关于居住权人是否具有优先购买权以及有偿设立居住权时，居住权人如果无力支付居住资金，其居住权如何处理等问题。

“民有所呼、民法典有所应”。总体来说，居住权的设立有助于解决以房养老、公租房、离婚纠纷中的居住问题等社会热点问题，为人民群众社会生活提供明确指引和有力保障。此次颁布实施的《民法典》可谓“新时代人民权利宣言书”，用权利本位构建起整部法典的逻辑主线，开启了我国公民权利保护的崭新时代。而作为一名法律工作者，全方位保障当事人的权利，筑牢法治中国的根基将是我们孜孜不倦的追求。