案例讲述

2001年A公司与B县国土资源局签订《土地使用权出让合同》，合同约定B县国土资源局将位于B县甲村的45亩土地出让给A公司用作建设厂房。出让合同签订前，B县人民政府下发了“同意征收、出让甲村45亩土地的批复”。2019年A公司因转产与C公司签订《土地转让合同》，合同约定A公司将其以出让方式取得土地使用权转让给C公司。转让合同签订后，A公司向C公司交付了土地，但C公司仅支付了部分转让款，多次催告无果后，A公司诉至法院要求C公司继续履行合同并承担违约责任，C公司则主张《土地转让合同》项下的耕地未依法履行农用地转用审批手续，违反法律强制性规定，要求认定《土地转让合同》无效并要求A公司返还已支付的转让款。

争议焦点：《土地转让合同》的效力？

律师分析

《民法典》第四百九十条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立”，本案中，A公司与C公司签订的《土地转让合同》系双方当事人真实意思表示，应认定已经成立。

《民法典》第五百零二条规定，依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。《土地管理法》第四十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续，同时规定，农用地转用应当经国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准。

本案中，B县国土资源局征收、出让45亩土地给A公司时仅有B县人民政府的批复，并未获得B县所在省人民政府的批准，系未依法履行审批手续，故A公司与B县国土资源局签订的《土地使用权出让合同》无效。A公司对未依法履行农用地转用建设用地审批手续的土地无权处分，因此涉案《土地转让合同》无效。A公司应返还C公司已支付的转让款。

建议：

十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。公司在以出让方式取得国有土地使用权时，若该土地之前为集体所有的耕地或其他农用地的，应注意审查出让地块是否依法履行农用地转用审批手续。若已受让地块之前系农用地且未履行农用地转用审批手续的，应及时与当地相关部门联系补办相关手续。

团队简介

《高朋·普法周刊》是由高朋律师事务所日本业务团队编撰、团队负责人陈文伟律师执笔。高朋日本业务团队创建以来已有20多年，目前在高朋北京总所、上海分所、天津分所设置有团队成员，在高级合伙人陈文伟律师（上海）、谈亚军律师（北京）、周维斌律师（天津）带领下对外提供一体化法律服务。高朋日本业务团队拥有多位日本留学、工作经验的律师，能熟练运用日语提供法律服务，长期为包括佳能、日立、丰田汽车、爱普生、日本国际协力机构（JICA）、日本贸易振兴机构（JETRO）、富士胶片、三菱电机、东京海上日动保险、武田药品、帝人、明治制果、安斯泰来、华堂等在内的众多世界知名企业提供常年法律顾问服务，擅长于外商投资、公司并购/重组、劳动争议、反垄断与反不正当竞争、产品质量法、消费者权益保护法等方面的法律服务，团队律师拥有深厚的法律功底以及充分的实务经验。