案例讲述

甲某2019年年底与开发商签订商品房买卖合同并办理了网签备案。合同签订后，甲某按照约定全额支付了购房款。因工作出差耽误了一个多月后，甲某前往不动产交易中心申请过户，不料前述出差期间，房屋已被某人民法院查封而无法过户，甲某该如何救济？

律师分析

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议和复议规定》第28条和第29条规定了不动产买受人物权期待权排除执行的要件。第28条适用于一般不动产买受人提出异议的情形，第29条则适用于商品房消费者提出异议的情形。两条文系一般和特殊关系，商品房消费者可以选择适用任意一条。

在本次案件中，甲某系案外人，被执行人系房地产开发企业，相较于第28条需要承担证明主观上无过错以及已合法占有房屋的举证责任而言，第29条规定的条件相对宽松。且根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，即使该房屋上已设立抵押权，商品房消费者的物权期待权同样可以排除执行。最终甲某委托律师以《异议和复议规定》第29条规定的要件提出执行异议申请，历时一个多月后收到法院中止对房屋执行的裁定。

通过办理本次执行异议案件，给购房人几点建议如下：

1、在进行房屋买卖之前，一方面应及时审查房屋的权利状态；另一方面签订房屋买卖合同应及时办理网签登记，同时留存好房款支付凭证；

2、在发现未过户的房屋被法院查封的，应根据案件的情况选择对自身最有利的条款提起执行异议申请排除执行；

若法院裁定中止对房屋执行的，应尽快在房屋解除查封之后办理过户登记；若法院驳回异议请求的，应在法定期限提起执行异议之诉。